TRIBUTARIA

 Aspectos Fiscales del Régimen de Propiedad Horizontal

Objeto previsto en la ley - Incidencia Tributaria.

La Propiedad Horizontal es una persona juríca No contribuyente de renta en relación con el OBJETO. (Artículo 33 de la ley 675 del 2001) La generación de rentas para sufragar EXPENSAS COMUNES no desvirtúa su calidad jurídica ni tributaria. (Parágrafo artículo 33 de la ley 675 del 2001)

Bienes y rentas adquiridas a CUALQUIER TITULO, utilizadas en el objeto no generan renta. (Artículo 34 de la ley 675 del 2001)

De acuerdo con la ley 675 del 2001, artículo 32 el OBJETO es:

 

• Administración correcta y eficaz de bienes y servicios comunes.
• Manejo de asuntos de interés común de propietarios de bienes privados.
• Hacer cumplir la ley y el Reglamento.

Que significa la Administración correcta y eficaz de bienes y servicios comunes?

 

Todas aquellas actividades tendientes a la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes, áreas, instalaciones y servicios comunes, así como velar por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los usuarios y propender por su armónica convivencia.

• Bienes comunes: Facilitan la existencia, funcionamiento, conservación y seguridad, permitiendo a los propietarios el uso y goce de cada unidad independiente.

• Expensas Comunes: Erogaciones de la copropiedad causadas por la administración y prestación de servicios para la existencia y  seguridad, de los bienes comunes.

Visión sobre posturas de Autoridades Tributarias:

     

EN MATERIA DEL RENTA

 

Desde el año gravable 2013, las propiedades horizontales de uso comercial y mixto que destinen algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales y pasaran a ser contribuyentes del régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del estatuto tributario. excluyendose de  este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial.

Ejemplo: 

 

 

 

  

 

 

Ser del régimen tributario especial, exige la presentación de la declaración de renta anual, pero si el beneficio neto se reinvierte en el objeto social del Conjunto, dicho beneficio se convertirá en exento, de lo contrario pagará el 20% a título de impuesto de renta; se deben observar los artículos 356 a 364 del estatuto tributario nacional.

 

 

EN MATERIA DEL IVA

    

Según la Ley 675 del 2001, la propiedad horizontal es una persona jurídica, de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, cuyo objetivo es “administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir el reglamento de la propiedad horizontal”: 

“ART. 33._Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986”.

Posteriormente, a través de la expedición del decreto 1060 de 2009, el objeto social fue ampliado, donde no implicaba solamente la administración de los bienes comunes, sino también la explotación económica como son los servicios de parqueadero,  arrendamiento de zonas comunes,  a fin de obtener recursos para sufragar pagos de expensas comunes: 

Art.1°: “Objeto social de la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Para los efectos de la ley 675 de 2001, entiéndese que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.” 

Con la expedición de la ley 1607 de 2012, cambian las reglas de juego, respecto de algunas actividades que estaban enmarcadas dentro del objeto social de las copropiedades según la ley 675 de 2001, sometiendo así a la responsabilidad del impuesto a las ventas y pasaran a ser contribuyentes del régimen tributario especial.(art.19 E.T.) 

Una de esas actividades y que es muy común en las propiedades horizontales es la prestación directa del servicio de parqueadero y que para el caso se encuentra gravado a la tarifa general del 16% , en su artículo 47 de la ley 1607 de 2012 señala: 

“ … En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.”

Algunos conceptos que ampliar un poco más sobre la materia, emitidos por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales - DIAN:

Oficio 011847 del 2006 feb 09

 

Concepto 61825 del 13 de Agosto de 2007

• Define actividades propias del objeto social y precisa el vínculo que las origina.
• Define actividades que no son propias del objeto social y precisa el vínculo que las origina.
• Define que el ejercicio de dichas actividades (no propias) implica la responsabilidad del IVA.

Oficio 48952   03 de Julio 2007

 

      EN MATERIA DEL TIMBRE:

CONCEPTO 19797 DEL 4 DE ABRIL DEL 2002

 

Define que se trata de una nueva exención de carácter personal al régimen de este tributo.

 

EN MATERIA DEL GMF:

Concepto unificado 2 del 8 de Junio de 2003.

 

Define que solamente está solamente está exento el manejo de los recursos obtenidos en desarrollo de su objeto, esto es las cuotas de administración.

Define la obligatoriedad de identificar y abrir una cuenta bancaria para el manejo exclusivo de dichos recursos, a nombre de la persona jurídica.

Concepto 17885 de Marzo 7 de 2007.

 

Define que deben identificarse las cuentas donde se manejan exclusivamente los recursos que provienen de las actividades propias del objeto y distinguirse de las que no manejan dichos recursos, sino aquellos que provienen de actividades paralelas comerciales y de servicios.

Dicha identificación es obligatoria, o de lo contrario se causa el gravamen.

 

EN MATERIA DEL ICA:

CONCEPTO 931 DE SEPTIMBRE 6 del 2001.

 

No son sujetos pasivos del impuesto en la medida en que no realicen actividades gravadas con el Impuesto de Industria y Comercio fuera de las propias e inherentes a sus funciones como lo son la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común con los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado  

     “… Recalcándose nuevamente que lo correspondiente a los pagos de la cuotas de administración, el arriendo de zonas comunes, y la sanción por mora en el pago de cuotas, no se encuentran gravados con el Impuesto de Industria y Comercio.”